Mietwohnung nach Todesfall: Kündigung, Fristen und Räumung

Eintrittsrecht und Fortsetzung des Mietvertrags (§§ 563, 563a, 564 BGB)

Wer den Mietvertrag nach einem Todesfall übernimmt, richtet sich nach der Wohnsituation. Waren mehrere Personen gemeinsam Hauptmieter, wird das Mietverhältnis nach § 563a BGB mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. Haben Ehegatten, Lebenspartner, Kinder oder andere Familienangehörige mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt, greift das gesetzliche Eintrittsrecht nach § 563 BGB. Wer nicht in den Vertrag eintreten möchte, kann dies dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Todesfall erklären.

Lebte der Verstorbene allein oder tritt niemand in das Mietverhältnis ein, geht der Mietvertrag nach § 564 BGB kraft Gesetzes auf die Erben über. Die laufende Miete samt Nebenkosten gehört ab diesem Zeitpunkt zu den Nachlassverbindlichkeiten.

Sonderkündigungsrecht und gesetzliche Kündigungsfrist für Erben

Sowohl die Erben als auch der Vermieter haben nach § 564 Satz 2 BGB das Recht, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (§ 573d BGB) zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und vom Nichteintritt anderer Haushaltsangehöriger erfahren haben.

Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt rund drei Monate: Geht die schriftliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter ein, endet der Mietvertrag zum Ablauf des übernächsten Monats. Das Kündigungsschreiben muss eigenhändig unterschrieben sein – bei einer Erbengemeinschaft grundsätzlich von allen Miterben gemeinsam.

• Sonderkündigung innerhalb eines Monats nach Kenntnis erklären (§ 564 BGB)
• Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift (kein E-Mail oder Fax)
• Bei einer Erbengemeinschaft: Unterschrift aller Erben oder Vorlage einer Vollmacht

Wichtig vor der Wohnungsräumung: Erbe annehmen oder ausschlagen?

Für die Ausschlagung einer überschuldeten Erbschaft gilt nach § 1944 BGB eine sechswöchige Frist ab Kenntnis vom Erbfall und Berufungsgrund (bei notariellem Testament oder Erbvertrag ab gerichtlicher Bekanntgabe; bei Auslandsbezug sechs Monate). Klären Sie den Fristlauf im Zweifel vorab rechtlich ab.

Wichtig: Wer bereits vor Ablauf der Überlegungsfrist die Wohnung ausräumt, Nachlassgegenstände verkauft oder den Mietvertrag als Erbe kündigt, kann durch dieses schlüssige Verhalten die Erbschaft ungewollt annehmen. Solange eine Erbausschlagung im Raum steht, sollten Sie keine Nachlassauflösung beauftragen, sondern sich vorab beim Nachlassgericht oder anwaltlich beraten lassen.

Sinnvolle Reihenfolge bei der Nachlassauflösung

Sobald die Erbenstellung geklärt ist und die Kündigung läuft, verschafft ein strukturierter Ablauf Ruhe bis zum Mietende:

• Persönliche Urkunden, Testament, Verträge, Schlüssel und Wertsachen aus der Wohnung sichern
• Mietverhältnis prüfen und fristgerecht per Einschreiben kündigen; Vorab-Begehung mit dem Vermieter abstimmen
• Zählerstände zwischenablesen; Strom, Gas, Telefon, Internet, Versicherungen und Rundfunkbeitrag ab- bzw. ummelden
• Haushaltsauflösung (Entrümpelung), eventuelle Schönheitsreparaturen und Auszugsreinigung rechtzeitig vor Mietende einplanen
• Wohnungsübergabe mit Übergabeprotokoll, Endzählerständen und vollständiger Schlüsselrückgabe

Haushaltsauflösung, Schönheitsreparaturen und besenreine Übergabe

Bis zum Ende der Kündigungsfrist müssen Wohnung, Kellerabteil, Dachboden und Garage vollständig geräumt übergeben werden. Ob darüber hinaus Dübellöcher verschlossen oder Wände gestrichen werden müssen, richtet sich nach den wirksamen Klauseln im Mietvertrag und dem Übergabeprotokoll beim damaligen Einzug.

Legen Sie den Termin für die Wohnungsauflösung nicht auf die allerletzten Tage vor Monatsende: So bleibt genügend Puffer, falls hinter Schrankwänden noch Ausbesserungen, Malerarbeiten oder eine gründliche Endreinigung nötig werden.

Nachlassräumung und Übergabevorbereitung in Riesa aus einer Hand

TF Clean unterstützt Angehörige und Erben in Riesa und Umgebung bei der kompletten Haushaltsauflösung und Nachlassräumung – auf Wunsch inklusive Rückbau, Renovierung und abschließender Endreinigung bis zur Übergabe an den Vermieter. Nennen Sie uns Wohnungsgröße, Mietende und senden Sie bei Bedarf erste Fotos für ein verbindliches Angebot.